融資付けの重要性

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今回は不動産投資における大きなポイントとなる「融資付け(ファイナンス)」についてです。

 

不動産投資のメリットの一つに「レバレッジが効かせられる」ことがあります。

何かというと、自分の持っているお金(貯金)の範囲内だけでなく、銀行からお金を借りて物件を購入することができます。

これにより大きな額の投資リターンを得ることができます。

 

これは、株やFXなどの他の投資にはないメリットとなります。

(そもそも、銀行は「投資」のためにはお金を貸してはくれないので、あくまで「賃貸経営」という事業に対する融資となります。この点については、また別の機会に触れたいと思います。)

 

具体的に例を挙げてみましょう。

例えば、現金1,000万円持っている人が物件を買う場合の選択肢として以下が考えられます。

(話を単純化するため諸経費は考慮しないで考えてみます。)

 

①1,000万円、利回り10%の物件を現金で購入する

②10,000円、利回り10%の物件を全額融資を得て購入する

 

①について、物件の運営費が引かれて、年間で8%の収益が上がるとします。

その場合は、年間80万円のキャッシュフローが得られます。

(ただし、最初に1,000万円は手出ししています。)

 

一方、

②について、物件の運営費、銀行への返済などを引いて、年間で3%の収益が上がるとします。

その場合は、年間300万円のキャッシュフローが得られます。

 

このように、うまく融資を利用することで手持ちの現金以上の物件を取得することができ、その結果得られるキャッシュフローが大きくなり投資効果を高めることができます。

 

ただし、誰に対しても、または、どんな物件に対しても融資が得られるわけではなく、主に以下のポイントに対して銀行の審査基準をクリアしていれば融資を受けることが可能となります。

 

・物件の担保評価(土地と建物の担保価値)

・物件の収益評価(年間の家賃収入による評価)

・買主の属性(年収、職業、勤務先、資産背景など)

 

ただ、上記の基準は銀行によって、または、市況によっても変わってきます。

しっかりとその時期毎の銀行の情勢を把握して融資を利用することが不動産投資で収益をあげる大きなポイントとなりますので、ぜひしっかりと把握することが必要となります。

 

 

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