不動産投資は不労所得? それとも…

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不動産投資はよく「不労所得」と例えられます。

本当にそうでしょうか?

ウィキペディアによれば以下のように定義されています。

「不労所得とは、それを得るために労働する必要が無い所得のこと。
 労働の対価として得る賃金・報酬以外による所得を指し、働かずとも
 得られる収入または収入源という意味で用いられることが多い。」

上記に照らし合わせると、不動産投資においては
半分は合っていますが、半分は合っていません、
そんな回答になります。

では、順番に詳しく見ていきましょう。


◆不労所得的な部分
「不動産投資では」の記事でも触れましたが、
不動産投資の一番のメリットは、

『自分が働かなくても物件が365日「家賃収入」を稼ぎ出してくれる』

という点にあります。

この点だけにフォーカスすれば「不労所得」と言えるでしょう。

これは会社員含め、
何か本業を持ちつつ、別の収入が欲しい方には
非常にありがたい収益源となります。

また、家賃収入は主に物件が古くなっていくのに伴い下落はしますが、
その下落幅は比較的緩やかです。

立地、地域環境の変化、物件そのものの管理状態、など、
様々な因子により変化はしますが、

下落幅はおおよそ年間1%の下落と言われています。

なので、急に家賃が半分になるということはほぼありません。
そのような意味では不労所得ととらえられる部分もあります。


◆不労所得的でない部分
そもそもですが、不動産投資は基本的には

『賃貸経営事業』

です。

何かというと、単にお金を投下してそこから収入が上がってくるのではなく、
「お部屋」という商品を「入居者」となる方に選んでいただいて
初めて「家賃収入」を得ることが出来ます。
そして、入居者の方にできるだけ長く住んでいただけるように
お部屋に対する満足度も上げなければいけません。

それぞれ分解すると、

①部屋づくり

②入居付け

③賃貸管理

に分かれます。

順番に詳細を見ていきましょう。


①部屋づくり
お客様に選んで(入居)いただくために
どのような部屋づくりをするかが重要になります。

日本が高度成長していた時代であれば人口増加、競合が今ほど
多くなかったため部屋づくりにそれほど気を遣わなくても
入居いただくことができていました。

しかし、近年は経済の成熟、長期化したデフレの影響により
人口が減少してきており、かつ所得も以前より下がっています。
ただ、そのような状況においても新築着工件数は減っておらずに、
どんどんと競合は増え続けています。

その結果、現状では空家が増えて、日本全体での空室率が
20%以上になってきている状況の中では、
いかに他の物件と差別化するかが非常に重要になってきています。

しかし、あくまで「投資」として行っている以上はそれほど多くの
資金を投下することは好ましくはありません。
このため、できるだけ費用対効果の大きい、かつ、現在の入居者の
好みを把握した適切な内装、設備を入れた部屋づくりが必要となります。


②入居付け
お客様に選んでいただける部屋づくりをした後は、
次に客付けを行う必要があります。

しかし、こちらもただ不動産業者さんにお任せしているだけで
すぐに決まるという者でもありません。
(すぐに決まる場合もありますが。)

そもそも、良い部屋を選んでもお客様の目に触れなければ
選んでもらい入居いただくことはありません。
このため、不動産業者には積極的に自分の物件をお客様に
紹介してもらうように、アピールしていく必要があります。
また、時には業者への報酬となる宣伝広告費を多くしたりも
する必要があります。

また、近年はインターネットの発達、環境の整備に伴い、
インターネットで物件を探してから不動産業者を訪問する
ケースが増えてきています。

そうなると、インターネット上で目に触れる機会を増やす
工夫もしていかなければなりません。
例えば、スーモ、ホームズなどの大手ポータルサイトに掲載したり、
アパマン、ミニミニ、ピタットハウスなど、物件を管理している
不動産業者のサイトに掲載してもらう必要があります。

また、ただ掲載してもらうだけでなく、
お客様にとって魅力的な入居条件設定(家賃、サービスなど)や、
できるだけ見栄えの良い写真を掲載したりして目をひくように
する必要があります。

そのような努力をすることで、早期に入居付をすることが可能となります。


③賃貸管理
お客様に入居いただいた後は、できるだけ長く居住してもらえるよう
良い賃貸環境やサービスを提供していく必要があります。

例えば、
何か設備に不具合があった場合には出来るだけ早く現場にかけつけて対応したり、
(特に、冬場の給湯器の故障、夏場のエアコンの故障、水回りの故障は緊急性があります)
近隣トラブルなどの際には仲介に入って解決する必要などもあります。

区分所有の場合でも、他の部屋が介在する事項はオーナーが管理組合に
解決を求めたりする必要がある場合もあります。

また、場合によっては更新のタイミングで家賃の値下げ交渉が
発生するケースもあります。
これは、お客様が今の部屋が家賃に見合っていないと感じた場合に
交渉を受けるケースが多いです。

 

◆結論は
不動産投資においては、これら①、②、③をしっかりと行っていく必要があります。

こう考えると不労所得からは程遠い印象がありますが、実はそうでもありません。

何故かというと、①、②、③いずれもオーナーが直接作業を行う必要が
ほとんどなく、全てアウトソーシング可能なためです。
(※自主管理の場合は別になります。)

実務を行うというよりは、
物件の経営者として、部屋づくり、入居付け、賃貸管理の指示を
管理会社、仲介担当者、リフォーム業者などに指示していくことが
オーナーの仕事になります。

この部分は通常の会社の経営者と近いですね。

そうなると、指示するだけで周りの関係者が動いてくれる
「仕組み作り」ができると、オーナーが直接動かなくても
自動で家賃が入ってくるようになります。

おおよそですが、現状で50部屋近く所有している筆者も
月に5時間程度しか賃貸経営に関わる時間は発生していません。

以上より、不動産投資は不労所得的な面もありつつ、
そうでない部分もたくさんあるということになります。

ただ、投資家、オーナーに必ず持っていただきたいのは
不動産オーナーが『経営者マインド』を持って
物件にしっかりと関わっていただきたいと思います。

 

 

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