住宅ローンと不動産投資のローンの関係

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今回は住宅ローンと不動産投資のローンの関係について解説します。

良く質問をいただくのが、

「自宅を住宅ローンで購入していると投資用物件が買えないのでは?」

というもの。

確かに、
自宅を購入した際にそれなりの額の住宅ローンを組んでいると
それ以上ローンが使えずに不動産投資はできないのではと思われがちです。

しかし、実はそんなことはありません。

なぜならば、
住宅ローンと、不動産投資用のローン(多いのがアパートローン)では
ローンの性質が異なるからです。

まず、住宅ローンですが、当然自身と家族が住むための住宅を
購入することを目的としたローンになります。
このため、ローンの返済は居住する方本人の収入源となります。
サラリーマンであれば給与収入、個人事業であれば事業収入が
返済財源となります。

このため、属性(年齢、職業、家族構成、資産背景など)が
審査基準の多くを占めます。

一方、不動産投資などで利用するアパートローンについては、
基本的には賃貸物件を貸し出して、そこから家賃収入を得る
事業に対する貸出になります。
このため、返済財源はすべて家賃収入で賄わなければなりません。

ただし、属性が関係ないかと言えばそうでもなく、アパート経営に
不測の事態が起こった際には、オーナーの給与収入で埋め合わせする
形となるため、そちらも含めて総合的に判断される。


さて、ここで最初の問いに戻るが、

「自宅を住宅ローンで購入していると投資用物件が買えないのでは?」

について、上記で二つのローンが性質が異なることを述べたが、
実は投資に利用するアパートローンは家賃収入が主な返済の財源と
なるため、既存で住宅ローンを利用していてもアパートローンを
利用できることも多い。

ちなみに、詳しい審査基準については各金融機関ごとに異なるため
一概には判断できないが、あくまでもアパートローンはアパートの
収入が基準となるため、この収入に対して既存の住宅ローンの返済の
割合が低ければ新規でアパートローンを組むことが可能との認識で
良いだろう。

以上のように、各金融機関に相談することで投資物件購入の道が
開ける可能性があるので、まずは先入観を持たずに積極的に
チャレンジするのが投資物件購入のポイントとなるだろう。

 

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